1. Kommunale Richtlinie Wohnen in Berlin
AV-Wohnen Berlin, Mai 2006
2.
Unter:
http://www.berliner-arbeitslosenzentrum.de/
TIPPS UND HILFEN
Was tun, wenn eine Aufforderung zum Umzug kommt?
Zehn Fragen und Antworten zu "unangemessenen" Wohnkosten bei ALG II
16.3.2006 - Irene Froböse - In Berlin werden für die Dauer eines Jahres ab
Beginn des ALG-II-Leistungsbezugs die Mietkosten in tatsachlicher Hohe
übernommen. Für ALG-II-Beziehende, die seit Anfang des Jahres 2005 diese
Leistungen erhalten, war diese Schonfrist bereits im Januar 2006 beendet. Für
sie gelten nun die vom Berliner Senat in den Ausführungsvorschriften Wohnen
(AV-Wohnen) festgelegten Richtwerte für so genannte "angemessene" Mieten.
Diese legen, unabhängig von der Wohnungsgröße, Miethöchstgrenzen fest.
1. Was sind "angemessene" Mieten?
Als Richtwerte für angemessene Kosten wurden die in der Tabelle angegebenen
Bruttowarmmieten (Nettokaltmieten zuzüglich Betriebs- und Heizkosten)
festgelegt.
Richtwerte für angemessene Wohnkosten
nach den Berliner Ausführungsvorschriften Wohnen
Haushaltsgröße Bruttowarmmieten
1 Person 360 Euro
2 Personen 444 Euro
3 Personen 542 Euro
4 Personen 619 Euro
5 Personen 705 Euro
jede weitere Person + 50 Euro
Die Wohnungsgröße spielt bei der Überprüfung der Wohnkosten keine Rolle.
Entscheidend ist die Höhe der Bruttowarmmiete.
2. Müssen alle, die höhere Bruttowarmmieten zahlen, umziehen? Gibt es
Härtefallregelungen?
Nein, zunächst sollten Sie prüfen, ob die Möglichkeit der Untervermietung
besteht. Eine Untervermietung ist zwar genehmigungspflichtig, aber eine
Genehmigung muss in einem solchen Fall vom Vermieter erteilt werden, da ein
"berechtigtes Interesse" vorliegt.
Es besteht auch die Möglichkeit, mit dem Vermieter über die Miete zu
verhandeln. Dies sollten Sie unbedingt in Betracht ziehen, wenn Ihre Miete
bereits über der Angemessenheitswerten liegt, aber auch dann, wenn Ihnen eine
Mieterhöhung zugeht, durch die die Mietobergrenze überschritten wurde.
Vermieter haben schließlich ein Interesse an Ihnen als Mieter/in.
Umziehen müssen Sie auch nicht, wenn Sie nachweisen können, dass Sie den über
der Angemessenheit liegenden Betrag selbst finanzieren können, zum Beispiel
durch Einkünfte au seinem Mini-Job.
Die AV-Wohnen lassen bei den Mietobergrenzen (Richtwerte) ausdrücklich
Ausnahmen zu: Dies sind die Härtefallregelungen und die Regelung zur
Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Die Härtefallregelungen legen fest, dass für bestimmte Personengruppen eine
Überschreitung der Mietrichtwerte um bis zu 10 Prozent möglich ist. In
besonders schweren Härtefällen soll in der Regel überhaupt keine
Miethöchstgrenze gelten; die Miete soll dann in tatsachlicher Höhe übernommen
werden.
Sollten Sie eine Umzugsaufforderung bekommen und unter die
Härtefallregelungen fallen, müssen Sie unbedingt schriftlich die
Genehmigung zur Überschreitung der Richtwerte beantragen.
Härtefallregelungen
nach den Berliner Ausführungsvorschriften Wohnen
Überschreitung der Richtwerte um bis zu 10 Prozent möglich bei:
Alleinerziehenden
längerer Wohndauer (mindestens 15 Jahre)
wesentlichen sozialen Bezügen (Schulweg von Kindern, Betreuungseinrichtungen,
Kitas)
über 60-jährigen Leistungsbeziehern
Schwangeren
Personen, die in absehbarer Zeit kostendeckende Einkünfte haben
besonders begründeten Einzelfällen
In der Regel werden keine Maßnahmen zur Senkung der tatsachlichen Wohnkosten
verlangt bei:
schwerer Krankheit oder Behinderung
über 60 Jahre alten Leistungsbeziehern nach längerer Wohndauer
einmaligen oder kurzfristigen Hilfen
Alleinerziehenden mit zwei oder mehr Kindern
3. Was ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung? Wann muss sie angestellt
werden? Was kann sie bewirken?
"Ist die Miete für eine Wohnung als unangemessen bewertet worden, muss vor
der Aufforderung, durch Wohnungswechsel die Aufwendungen für die Wohnung zu
senken, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung angestellt werden", so die
AV-Wohnen. Das Jobcenter ist angehalten, für einen Berechnungszeitraum von
zwei Jahren die Gesamtkosten der bisherigen Wohnung den Gesamtkosten einer
angemessenen neuen Wohnung zuzüglich den zu übernehmenden Umzugskosten
gegenüberzustellen.
Als Berechnungsgrundlage für Umzugskosten zählen in der Regel die Kosten für
einen Umzugswagen, Verpflegungskosten für mithelfende Personen und eine
doppelte Mietzahlung. Übersteigen innerhalb des Berechnungszeitraums die
Gesamtkosten eines Umzugs die Gesamtkosten der bisherigen Wohnung, kann der
Umzug unterbleiben. Sollten Sie trotz geringer Überschreitung der
Mietrichtwerte eine Umzugsaufforderung bekommen, sollten Sie schriftlich eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung beim Jobcenter beantragen.
4. Muss ich umziehen, wenn Untervermietung, Verhandlung, Härtefallregelung
oder Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zutreffen?
Sie müssen nicht in jedem Fall umziehen, denn es gibt noch eine letzte
Möglichkeit, die überprüft werden sollte. Nicht selten sind nämlich die
Betriebskosten falsch berechnet und zu hoch angesetzt. Es besteht daher eine
Chance, dass durch eine Überprüfung der Betriebskostenabrechnung die
Miethöhe gesenkt werden kann. Als Orientierungswerte für kalte und warme
Betriebskosten gelten 2,25 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter. Aber Vorsicht: In
Berlin gibt es eine große Spannweite innerhalb der Betriebskosten und nicht
jede Überschreitung bedeutet automatisch eine falsche Berechnung. Dennoch
bietet eine Überprüfung die Chance zur Umzugsvermeidung und Sie sollten diese
Chance nutzen. Es besteht die Möglichkeit, eine Überprüfung der
Betriebskostenabrechnung durch das Jobcenter zu beantragen. Mitglieder von
Mieterorganisationen können ihre Betriebskostenabrechnung von deren
Beratungsstellen kostenlos überprüfen lassen.
5. Und wenn der Umzug unabwendbar ist?
In der Umzugsaufforderung wird in der Regel der Umzug innerhalb von sechs
Monaten verlangt. In besonders begründeten Einzelfällen kann diese Frist um
weitere sechs Monate verlängert werden. Diese Verlängerung der
sechsmonatigen Frist muss beim Jobcenter beantragt werden.
Verlangt das Jobcenter einen Umzug, sind die Wohnungsbeschaffungskosten zu
übernehmen. Die Erstattung dieser Kosten ist jedoch nur möglich, wenn das
Jobcenter die vorherige Zusicherung dazu erteilt hat. Sie sollten sich daher
vor dem Umzug die Übernahme der Wohnungsbeschaffungskosten vom Jobcenter
schriftlich bestätigen lassen. Was zu den Wohnungsbeschaffungskosten zahlt,
ist in den AV-Wohnen detailliert geregelt.
6. Was ist dann mit den Umzugskosten?
In der Regel wird in den AV-Wohnen davon ausgegangen, dass der Umzug in
Selbsthilfe organisiert wird. Erstattet werden die marktüblichen Kosten
eines Mietfahrzeugs. Dazu kommen Kosten für die Beköstigung mithelfender
Personen. Die Anzahl der mithelfenden Personen ist abhängig von der
Haushaltsgröße, aber es wird von maximal vier helfenden Personen ausgegangen.
Kann ein Umzug nicht in Selbsthilfe organisiert werden, ist es möglich die
Kostenübernahme für eine Umzugsfirma zu beantragen. Hierbei ist es sinnvoll,
die Gründe für die Notwendigkeit eines Umzugs mithilfe einer Umzugsfirma
darzulegen. Wenn das Jobcenter die Kosten für eine Spedition genehmigt,
müssen Sie beim Jobcenter drei Kostenvoranschläge zur Prüfung und Bewilligung
vorlegen.
7. doppelten Mietzahlungen
Die AV-Wohnen regeln, dass doppelte Mietzahlungen, sofern im Einzelfall
geboten, vom Jobcenter zu übernehmen sind. Wenn Sie davon betroffen sind,
sollten Sie doppelte Mietzahlungen nachweisen und die Kostenübernahme
beantragen.
8. Mietkautionen / Genossenschaftsanteilen
Die AV-Wohnen weisen darauf hin, dass Mietkautionen und
Genossenschaftsanteile im Fall der Beendigung eines Mietverhältnisses an die
Mieter/innen zurückzuzahlen sind. Der vermögensrechtliche Status der
einzusetzenden Gelder verändert sich somit nicht. Mietkautionen und
Genossenschaftsanteile werden daher nur vom Jobcenter übernommen, wenn
kein geschütztes Vermögen vorhanden ist und
keine Mietkaution aus dem vorherigen Mietverhältnis eingesetzt werden kann.
Wird zugesichert, dass die Mietkaution oder der Genossenschaftsanteil
übernommen wird, erfolgt dies auf Darlehensbasis. Das bedeutet, dass der
Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution oder des Genossenschaftsanteils an
das Jobcenter abzutreten ist.
9. Übernahme weiterer Wohnungsbeschaffungs- und
Renovierungskosten
Die Übernahme weiterer Kosten, die bei einer Wohnungssuche anfallen wie zum
Beispiel Hinzuziehung eines Maklers, Kosten für Zeitungen und Fahrtkosten
(aufgrund Wohnungssuche oder Wohnungsbesichtigung) sind nicht explizit
vorgesehen. Darüber hinaus ist festgelegt, dass keine Erstattung der
Renovierungskosten, weder für die alte noch für die neue Wohnung, erfolgt.
Renovierungskosten seien, so die Begründung, Schönheitsreparaturen, die aus
dem Regelsatz zu bestreiten sind.
Wenn das Jobcenter den Umzug nicht verlangen würde, fielen die oben genannten
Kosten jedoch gar nicht erst an. für das ehemalige Sozialhilferecht entschied
das Bundesverwaltungsgericht (BverwG 30.04.1992, FEVS 1993, 95), dass bei
notwendigen, genehmigten Umzügen eine mietvertragliche Einzugs- bzw.
Auszugsrenovierung von der Behörde übernommen werden muss. Eine Klage
erscheint daher auch für ALG-II-Beziehende aussichtsreich. Es ist deswegen zu
empfehlen, die entsprechenden Belege (Fahrtkosten, Renovierungskosten etc.)
zu sammeln und einen schriftlichen Antrag auf Erstattung zu stellen. Bei
Ablehnung dieses Antrags ist Widerspruch einzulegen und eventuell vor dem
Sozialgericht zu klagen.
10. Und wenn ich innerhalb des angegebenen Zeitraums keine angemessene
Wohnung finde?
Sie müssen Ihre erfolglosen Bemühungen gegenüber dem Jobcenter nachweisen
können. Es ist daher zu empfehlen, sich unter anderem an die kommunalen
Wohnungsbaugesellschaften zu wenden. Können diese Ihnen keine angemessene
Wohnung anbieten, müssen Sie sich das schriftlich bestätigen lassen. Bewahren
Sie die Wohnungsanzeigen auf. Notieren Sie sich die Adressen der
Hausverwaltungen und die Adressen der Wohnungen, die Sie erfolglos besichtigt
haben. Nur wenn Sie eine vergebliche Suche nachweisen, muss das Jobcenter die
Umzugsfrist verlängern und weiterhin die tatsachliche Miete zahlen.
Zum Abschluss: Sollten Sie eine Umzugsaufforderung bekommen, holen Sie sich
die Unterstützung einer Beratungsstelle.
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3. Laufende Leistungen des Arbeitslosengeldes II für Mietwohnungen
Die Leistungen des SGB II für den notwendigen Lebensunterhalt, das
Arbeitslosengeld II und das Sozialgeld, orientieren sich an den Leistungen
der Sozialhilfe zum Lebensunterhalt. Das gilt auch für die Wohnungsfrage.
Wie in der Sozialhilfe ist beim Arbeitslosengeld II/Sozialgeld die
Wohnungsfrage an dem Maßstab "angemessener Unterkunftskosten" ausgerichtet.
Auf Dauer werden nach dem SGB II die Wohnungskosten (Mietkosten) nur nach
Maßgabe der Angemessenheit als Bedarf anerkannt und übernommen.
Sonderausgabe Mieterecho März 2006: http://www.bmgev.de/mieterecho/mepdf/me-sonderausgabe-032006.pdf